Bij de bouw of renovatie van een woning loopt er wel eens iets mis. Jammer genoeg. Een expertise duidt vaak op fouten van de architect of aannemer. Maar soms komen constructiefouten pas veel later aan de oppervlakte. De vraag is natuurlijk of je dan nog verhaal kunt halen bij de verantwoordelijke partij. Met andere woorden: hoe lang blijft de aannemer aansprakelijk voor zijn fouten? Lees alles over de tienjarige aansprakelijkheid.
De tienjarige aansprakelijkheid
Wat zegt de wet? De aannemer of architect blijft tot 10 jaar na de oplevering aansprakelijk voor ernstige gebreken. We schrijven bewust ernstige gebreken, want deze regel geldt niet voor kleine werkjes. Bijvoorbeeld het plaatsen van vloertegels, het bepleisteren of beschilderen van een kamer of werkjes in het kader van de binnenafwerking van een huis.
De tienjarige aansprakelijkheid, zoals de regel officieel heet, is dus enkel van toepassing op grote bouwwerken en renovatieprojecten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de renovatie van een dak. Bovendien moeten de gebreken de fundamentele stabiliteit van het gebouw of één van de hoofdelementen van het gebouw in het gedrang brengen.
Voorbeelden van zulke ernstige gebreken ?
- Het aantasten van de fundamenten van een gebouw
- Een zwakke betonnen vloer
- Grote barsten in de muur
- Watersijpeling via het dak
Oppervlakkige gebreken zoals kleine barstjes in de muur, slecht geplaatste deuren of gebroken gevelstenen komen dus niet in aanmerking voor de tienjarige aansprakelijkheid
Update: vanaf 1 juli 2018 moet een aannemer zich ook verzekeren voor de tienjarige aansprakelijkheid voor risico’s aan de stabiliteit en soliditeit van het gebouw. Op die manier word je als consument extra beschermd.
Ook lichte verborgen gebreken
Aannemer en architect dragen ook verantwoordelijkheid voor zogenaamde lichte verborgen gebreken. Het gaat om gebreken die niet zichtbaar waren op het moment van de oplevering maar die geen gevaar vormen voor de stabiliteit van de woning.
Voorbeelden?
- Gebrekkige geluidsisolatie
- Condensatie in dubbele beglazing
- Buizen met een te kleine diameter
- …
De termijn van de aansprakelijkheid voor kleine gebreken wijkt vaak af van de wettelijke norm en kan contractueel beperkt worden tot bijvoorbeeld 1 jaar.
Expertise als bewijs
Hoe bewijs je dat de fout effectief bij de aannemer of architect ligt? Een expertise door een onafhankelijke expert brengt uitsluitsel. Er zijn trouwens verschillende soorten fouten.
- Niet conform de regels van het vak
- Gebruik van ondeugdelijke materialen
- Een berekenings- of conceptiefout
- In tegenspraak met het lastenboek
Eigen verantwoordelijkheid
Ook als eigenaar draag je verantwoordelijkheid: je moet je gedragen als een goede huisvader. Een riolering die je niet goed onderhoudt of een dakgoot die je maar niet herstelt, dat is je eigen verantwoordelijkheid. In dat geval haal je geen verhaal bij de aannemer.
Kortom, regelmatig onderhoud strekt tot aanbeveling. Laat je alles op zijn beloop, dan draai je zelf op voor de kosten.
Vaste termijn van 10 jaar
Wanneer begint de aansprakelijkheid eigenlijk te lopen? Daarover bestaat soms discussie.
De termijn van de aansprakelijkheid staat bij wet vastgesteld op 10 jaar en kan zelfs contractueel niet gewijzigd worden. De begindatum van de aansprakelijkheid hangt af van de gemaakte afspraken tussen aannemer en particulier. Vaak is dat de definitieve oplevering maar een datum van voorlopige oplevering is ook een optie.
Is de aansprakelijkheidstermijn begonnen? Vroegtijdig stoppen is alleen mogelijk bij een dagvaarding ten gronde. En dus niet bij (bijvoorbeeld) een kortgeding of aangetekende brief.
Enkel aansprakelijk voor eigen werk
De architect en de aannemer kunnen enkel aansprakelijk gesteld worden voor het werk dat zij hebben uitgevoerd. Klinkt logisch, maar voor de volledigheid staat het ook zo in de wet. Bij de architect gaat het om fouten in het concept of bij de controle, bij de aannemer om fouten bij de uitvoering van het werk. Ook andere instanties, bijv. een technisch bureau of bouwpromotor, kunnen aansprakelijk gesteld worden.
Jouw garantie op vakwerk: Renoffice
De tienjarige aansprakelijkheid beschermt je tegen fouten veroorzaakt door een vaktechnische fout van de aannemer of architect. Maar in zo’n procedure kruipt natuurlijk wel tijd, en die besteed je liever aan andere dingen.
Daarom neem je beter geen risico als je op zoek gaat naar een renovatiecoördinator.
Onze troeven?
- Selectief: Wij werken alleen samen met aannemers die beantwoorden aan onze strenge selectienorm. Bijvoorbeeld voldoende ervaring hebben en goed uitgerust zijn om kwaliteitswerk af te leveren.
- Proactief: Dankzij onze ervaring sporen we eventuele pijnpunten snel op.
- Flexibel: Soms moet je improviseren op het moment zelf, inspelen op veranderingen in de planning.
