Huis verbouwen tot appartementen

Huis verbouwen tot appartementen? Bouwvergunning verplicht

Bouwvergunning

Je woning verbouwen of renoveren en daarna opdelen in meerdereappartementen? Dan heb je altijd een bouwvergunning nodig zo meldt het omgevingsloket van Vlaanderen. Een bouwvergunning is ook verplicht bij de omgekeerde weg, zoals het samenvoegen van appartementen. Zelfs als je geen verbouwingswerken uitvoert, ben je gebonden aan de vergunningsplicht. Stap dus zeker naar de dienst Stedenbouw van je gemeente.

De wetgever eist een bouwvergunning voor het verbouwen van een huis tot appartementen - ook wel bekend als woningopsplitsing - omdat het aantal woonruimtes in je huis wijzigt metcommerciële doeleinden. De vergunningsplicht geldt sinds mei 2000.

Koop je een huis koop met de bedoeling het te verbouwen tot appartementen of studio's? Controleer dan vooraf of het wel in aanmerking komt voor zo'n vergunning. Zijn je werken al gestart en komt jouw splitsing toch niet in aanmerking? Dan kun je nog altijd in beroep gaan bij de deputatie en nadien bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Kreeg je voor de verkoop foutieve informatie van de verkoper? Dan kun je ook nog altijd een vordering tot nietigverklaring van de verkoop instellen. Maar voorkomen is uiteraard altijd beter dan genezen, want niemand komt graag voor onaangename verrassingen te staan.

Uitzondering op de regel? De zorgwoning

Als je een huis verbouwt tot zorgwoning krijg je een vrijstelling. Als huiseigenaar creëer je dan een kleinere wooneenheid die bestemd is voor maximaal twee oudere (+65) of hulpbehoevende personen. Ideaal als je je ouders of grootouders zelf wil opvangen in je woning.

Voor een verbouwing tot zorgwoning hoef je dus geen bouwvergunning aan te vragen, tenzij de werken een uitbreiding van de woning betekenen. In dat geval is wel eenstedenbouwkundige vergunningnodig. Het verbouwen van een huis totzorgwoningzonder uitbreiding maar met constructiewerken moet je wel melden. Ook wanneer de functie van zorgwoning wegvalt en je weer een standaard woning krijgt, zit je met een meldingsplicht.

Als je een bouwvergunning nodig hebt, ben je in principe ook verplicht een architect in te schakelen. Behalve wanneer er geen sprake is van een constructieprobleem en de stabiliteit gevrijwaard blijft. Draagmuren weghalen en vervangen door draagbalken doe je uiteraard wel met een architect.

Bouwkundige verplichtingen

Natuurlijk hak je bij het uittekenen van je plannen weer een aantal knopen door. Hoe ver ga je in je plannen? Dat hangt meestal af van je budget of ambitie. Hoe meer luxe, hoe hoger de toekomstige verkoop- of huurprijs. De wet legt wel een aantal minimumvoorwaarden op in functie van veiligheid en basiscomfort :

• Vluchtvoorzieningen
• Brand- en rookmelders
• Sanitair en badkamer
• Geluidswerende maatregelen

Hou ook zeker rekening met de energienorm bij je verbouwing. Je appartementen zullen moeten beantwoorden aan de EPB-eisen. (Thermische isolatie, binnenklimaat ventilatie en nieuwe/vernieuwde technische installaties.) Bovendien maak je ook nog kans op een fikse korting van de overheid dankzij de energiepremie.

Klik hier om vrijblijvend contact op te nemen

Splitsingsrage in grote steden

Je huis omtoveren in een appartementencomplex? Het gebeurt de laatste 10 jaar almaar vaker, zeker in de grote steden. In het Brusselse bijvoorbeeld vormen veel eigenaren hun huis om tot kleine studio's om die vervolgens voor veel geld te verhuren aan Europese consultants. Anderen delen hun huis op in studentenkamers, zeker in universiteitssteden als Gent of Leuven. Op die manier wordt een grote woning voor een klein gezin of een koppel toch weer betaalbaar.

Sommige burgemeesters maken zich daar zorgen over omdat er volgens hen een tekort aan ééngezinswoningen dreigt te ontstaan. Vandaar ook de vergunningsplicht. Op die manier behoudt de (lokale) overheid toch nog controle over haar woonbeleid. Ze kan een vergunning weigeren in bepaalde omstandigheden. Of ze stapt naar de strafrechter en eist als burgerlijke partij dat een gebouw weer in zijn oorspronkelijke staat hersteld wordt als een bouwvergunning ontbreekt. Controleurs kijken naar het aantal energiemeters en het bevolkingsregister om een eerste indicatie te krijgen.

De regels voor het opsplitsen van woningen verschillen sterk in de 13 Vlaamse centrumsteden. Elke stad of gemeente hanteert haar eigen normen en bouwverordeningen. Concreet? Oostende blijkt de soepelste centrumstad. Je hoeft er alleen maar een vergunning aan te vragen. Eveneens soepel zijn Genk en Roeselare. Kortrijk en Aalst zijn streng, maar Gent spant de kroon wat dat betreft. Eengezinswoningen met een bewoonbare oppervlakte kleiner dan 250 vierkante meter mag je sowieso niet opsplitsen. (In Antwerpen zelfs tot 350 vierkante meter.) Voor grotere woningen moet je in de Arteveldestad minstens één parkeerplaats en twee fietsopbergplaatsen voorzien per appartement.

Huis ombouwen tot kangoeroewoning

Ook een trend van de laatste jaren: de kangoeroewoning. Een groot huis wordt daarbij opgesplitst in twee afzonderlijke wooneenheden. Tenminste, voor een deel. Twee gezinnen wonen onder één dak en hebben zowel privévertrekken als gemeenschappelijke ruimtes. Ze delen bijvoorbeeld de keuken of het washok met elkaar. De formule zit in de lift door de stijgende vastgoedprijzen. Mensen gaan daardoor kleiner en dichter bij elkaar wonen.

Je woning verbouwen tot een kangoeroewoning? Maak dan vooral goede afspraken over de indeling.

Voordelen woningopsplitsing

• Kernversterkend
  • Nieuwe verkavelingen en bouwgronden gaan ten kosten van de open ruimte.
  • Bestaande huizen opsplitsen is in die zin een betere optie.
  • Het versterkt de woonkernen en stedelijkheid. En de open ruimte blijft gespaard.
• Leefbaarheid
  • De aanwezigheid van scholen, winkels en openbaar vervoer verhogen de leefbaarheid van een stad of gemeente.
  • Leegstaande panden daarentegen zorgen voor verloedering.
• Meer kleine woningen
  • Er zijn almaar meer alleenstaanden (met of zonder kinderen) en die zoeken vaak een kleinere en betaalbare woonentiteit.
  • Helaas ontstaat er een tekort aan dergelijke huisvesting door de grotere vraag.
  • Huizen opsplitsing kan een oplossing bieden.

Herbestemming

Erfgoed en leegstaande hoeves verloederen als ze onbewoond blijven. En dat is jammer. Het creëren van nieuwe wooneenheden in bijvoorbeeld historisch patrimonium behoedt panden voor het verval.

Wat kost het?

Een huis opsplitsen in verschillende appartement is natuurlijk een hele onderneming. Kortom, hou rekening met een behoorlijke investering. Benieuwd naar de kostenposten?

• Ontwerp: Een architect moet jouw plannen nog eerst vormgeven en die betaal je natuurlijk.
• Renovatiekosten: Je renovatiecoördinator zorgt dat je verbouwing volgens plan verloopt. Grootste kostenposten van de renovatie zelf ? Elektriciteit, verwarming, sanitair en ramen. Om een appartement te verhuren moet het ook beantwoorden aan de minimumvereisten inzake isolatie en comfort. En dat kost allemaal geld.
• Overige kosten: Vergunningen zijn in principe zo goed als gratis, met uitzondering van een administratieve kost. Maar vaak duiken er problemen op die je niet had voorzien en moet je weer extra experts inschakelen. Of jouw renovatiecoördinator doet dat voor jou.

Tip: Bouw altijd een marge van 10 à 15% in voor onverwachte investeringen die eigenlijk altijd bij een verbouwing horen.

Wil je weten wat jou specifieke verbouwingsproject gaat kosten? Neem dan snel contact op met een van onze medewerkers. Zij luisteren graag naar jouw plannen en bezorgen jou een offerte op maat.

Tip: informeer je grondig op voorhand

Ook al ben je een ervaren klusser, een huis verbouwen tot appartementenis een behoorlijke operatie. Zeker als je de appartementen wilt verhuren zijn er heel wataanpassingennodig: individuele verwarming en watermeters, aparte elektriciteit voor de gang. Pak je het verkeerd aan, dan dreigt het kostenplaatje serieus op te lopen.

Om je huis in te delen in appartementen huur je dus best een ervaren expert in. Renoffice beschikt over alle troeven die nodig zijn om je huis succesvol om te bouwen met oog voor jouw budget en timing. We coördineren de verbouwingswerken van A tot Z zodat je bespaard blijft van kopzorgen.